Immobilien als Kapitalanlage

Wie lassen sich Immobilien als Kapitalanlage nutzen?

Immobilien eignen sich nicht nur als Eigenheim, sondern auch als Kapitalanlage. Wer eine Immobilie erwirbt und diese anschließend vermietet, kann als Ertrag nicht nur die laufenden Mieteinnahmen, sondern auch je nach Marktentwicklung eine langfristige Wertsteigerung einstreichen. Geschmälert werden die Erträge durch Aufwendungen für Instandhaltung und Renovierung, die vom Vermieter zu tragenden Nebenkosten wie die Hausverwaltungsgebühr und die Finanzierungszinsen, wenn die Immobilie mit einem Kredit finanziert wird.

Traditionell gelten Immobilien neben Aktien, Zinsanlagen und Edelmetallen als Bestandteil eines gut diversifizierten Vermögens. Allerdings ist der Erwerb einer Wohnung oder eines Hauses mit hohen Investitionskosten verbunden – selbst bei einer Kreditfinanzierung ist im Regelfall für die Begleichung der Nebenkosten wie Notargebühr und Grunderwerbsteuer Eigenkapital in fünfstelliger Höhe erforderlich.

Welche Immobilien eignen sich für die Kapitalanlage?

Je nach Renditeerwartung und Risikobereitschaft des Anlegers und vorhandenem Vermögen können unterschiedliche Immobilienarten als Anlageobjekt in Frage kommen.

Eigentumswohnung als Kapitalanlage

Vermietete Eigentumswohnungen sind bei privaten Immobilienanlegern beliebt. Das Renditepotenzial ist bei Eigentumswohnungen zwar geringer als bei Mehrfamilienhäusern oder Gewerbeimmobilien. Doch dafür lässt sich die Kapitalanlage je nach Standort und Wohnungsgröße mit überschaubaren Investitionssummen realisieren, und wenn die Mieter pünktlich zahlen und die Wohnung pfleglich behandeln, ist das Risiko von Mietausfällen und Wertverlusten eher gering. Darüber hinaus hält sich der Verwaltungsaufwand in Grenzen, weil bei Mehrfamilienhäusern mit Eigentumswohnungen meist eine professionelle Hausverwaltung die Abrechnungen erstellt.

Vermiete Mehrfamilienhäuser

Ein Haus mit mehreren Mietwohnungen kann oftmals eine höhere Mietrendite erwirtschaften als eine einzelne Eigentumswohnung, weil häufig der Kaufpreis im Verhältnis zur erzielten Miete günstiger ist. Allerdings müssen Käufer hohe Summen aufbringen, wenn sie ein Haus mit mehreren Wohnungen erwerben wollen. Auch bei der Verwaltung ist der Aufwand höher, weil der Eigentümer die Heiz- und Betriebskosten für jede einzelne Mietpartei korrekt abrechnen muss.

Gewerbeimmobilien

Neben Wohnungen können auch gewerblich genutzte Immobilien wie Büro- und Praxisräume oder Ladengeschäfte als Kapitalanlage in Frage kommen. Allerdings sind solche Immobilien als Kapitalanlage für Anfänger eher ungeeignet, weil spezifische Risikofaktoren wie die Bonität des unternehmerischen Mieters oder die Lage in ungünstigen Fällen zu hohen Verlusten führen können.

Garagen als Kapitalanlage

Attraktiv erscheint bei Garagen der günstige Kaufpreis: Für niedrige bis mittlere fünfstellige Beträge können Anleger eine Garage erwerben und sie anschließend vermieten. Allerdings lässt sich eine gute Rendite nur dann erzielen, wenn die Garage dauerhaft gut vermietet ist und keine größeren Sanierungsarbeiten erforderlich sind. Ein weiterer Knackpunkt: Garagen werden nur selten als eigenständige Immobilie angeboten, so dass sich die Suche nach einem passenden Objekt schwierig gestaltet.

Sind Immobilien als Anlage sinnvoll?

Angesichts des Mangels an Wohnungen vor allem in größeren Städten ist davon auszugehen, dass langfristig eine rege Nachfrage nach Mietwohnungen besteht, wenn Lage, Preis und Zuschnitt zum Bedarf passen.

Ob eine vermietete Immobilie als Kapitalanlage sinnvoll ist, hängt von den Zielen und Möglichkeiten des Anlegers ab. Immobilien sind ein langfristiges Investment, und die Anlagedauer sollte nach Ansicht von Experten auf mindestens 15 bis 20 Jahre angelegt sein. Bei der Veräußerung ist ebenfalls Geduld gefragt: Um einen guten Verkaufspreis zu erzielen, sollten die Mieter ausgezogen sein und ausreichend Zeit für die Suche nach einem Käufer zur Verfügung stehen.

Was versteht man unter einer Immobilienblase?

Als Immobilienblase bezeichnen Experten einen starken Anstieg der Immobilienpreise, der zumindest teilweise durch Spekulation – also den Kauf allein in der Hoffnung auf kurzfristig weiter steigende Preise – verursacht wird. Begünstigt werden Immobilienblasen häufig durch extrem niedrige Zinsen und einen hohen Anteil an risikoreichen Finanzierungen mit kurzfristiger Zinsbindung ohne Eigenkapital. Wenn durch einen wirtschaftlichen Abschwung die Nachfrage nachlässt oder steigende Zinsen die Anschlussfinanzierung stark verteuern, kann die Kombination aus Nachfragerückgang und einer steigenden Zahl an Notverkäufen die Blase zum Platzen bringen und einen Preisverfall in Gang setzen.

Worauf sollte ich bei der Immobilienanlage achten?

Wer mit einer Immobilie als Kapitalanlage nachhaltigen Ertrag erzielen will, sollte bei der Planung des Investments und der Auswahl seines Anlageobjektes einige wichtige Gesichtspunkte beachten. Dazu zählen unter anderem:

• Eigenkapital. Je mehr Eigenkapital beim Immobilienkauf eingebracht wird, umso geringer ist der Kreditbedarf und die damit verbundene Rückzahlungsrate. Ein hoher Anteil an Eigenkapital reduziert somit das finanzielle Risiko einer Immobilienanlage.
• Einkommen. Weil beim Kauf einer Immobilie meist die Aufnahme eines Darlehens erforderlich ist, sollten ausreichend Einkommensreserven bestehen, damit auch bei einem längeren Leerstand der Mietausfall nicht zu finanziellen Engpässen führt.
• Lage. Sowohl für eine erfolgreiche Vermietung als auch für künftige Wertsteigerungen ist eine attraktive Lage der Immobilie unerlässlich.
• Bausubstanz. Eine solide und hochwertige Bausubstanz sorgt langfristig für Wertstabilisierung und reduziert das Risiko teurer Sanierungsmaßnahmen.
• Mieterauswahl. Dass Mieter pünktlich zahlen und pfleglich mit der Immobilie umgehen, ist eine wichtige Voraussetzung für eine erfolgreiche Vermietung. Immobilienanleger sollten daher die Mieter sorgfältig auswählen und sich vor dem Vertragsabschluss eine Schufa-Selbstauskunft vorlegen lassen.
• Rücklagen bilden. Für künftige Instandhaltungs- und Renovierungsarbeiten sollten Vermieter finanzielle Rücklagen bilden, um im Bedarfsfall keinen Kredit aufnehmen zu müssen.

Immobilien: Rechner für die Kapitalanlage

Um herauszufinden, ob eine Immobilie als Kapitalanlage für Sie in Frage kommt und welcher finanzielle Aufwand mit Kauf und Finanzierung verbunden ist, können Sie unterschiedliche Rechner und Ratgeberartikel auf der Verivox-Internetseite nutzen.

Tilgungsrechner für die Baufinanzierung

Mit dem Verivox-Tilgungsrechner können Sie auf Basis aktueller Marktzinsen ermitteln, wie schnell Ihr Immobiliendarlehen getilgt ist. Neben Kaufpreis, Eigenkapital und Sollzinsbindung können Sie wahlweise die gewünschte Monatsrate oder die anfängliche Tilgung vorgeben.

Tilgungsrechner

Ratgeberartikel zur Berechnung von Nebenkosten

Im Ratgeberartikel "Nebenkostenrechner" erfahren Sie, welche Nebenkosten beim Immobilienkauf anfallen. Im Titelbereich können Sie auf "Jetzt berechnen" klicken, um die Notar- und Grundbuchgebühren für ein konkretes Kaufvorhaben zu ermitteln.

Nebenkostenrechner

Allgemeine Hinweise zur Renditeberechnung

Nützliche Hinweise zur Berechnung der Rendite und zum Zusammenhang zwischen Renditechance und Verlustrisiko finden Sie im Ratgeber-Artikel "Rendite berechnen". Im Titelbereich finden Sie den Button "Jetzt berechnen", der Sie zu einem Rechner für die Ermittlung der Immobilienrendite führt.

Rendite berechnen

Vor- und Nachteile der Immobilie als Kapitalanlage

Nachfolgend finden Sie die Vor- und Nachteile der Immobilienanlage zusammengefasst im tabellarischen Überblick: